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VANCOUVER IMMOBILIEN Einführung
Vancouver liegt in der Provinz British Columbia, die 947,800 qkm groß
ist und etwa 4 Millionen Einwohner hat. Die Regierungshauptstadt ist
Victoria, gelegen auf Vancouver Island. Zwischen den beiden Städten
verkehren Fährschiffe und Flugzeuge. Trotz der guten Verbindung zur Insel
und damit nach Victoria, hat sich Vancouver zur geschätlichen Hauptstadt
entwickelt. Als größte Stadt an der Westküste hat Vancouver einen
internationalen Flughafen und gute Autobahnen, sowohl zum Landesinneren als
auch entlang der Küste bis Washington, USA.
Seit 1986 gibt es eine Schnellbahn (Sky Train), die an das Bus System
angeschlossen ist und inzwischen die Innenstadt mit Burnaby, New
Westminster und Surrey verbindet und ständig erweitert wird. Wegen seiner
Lage zwischen dem Küstengebirge, dem Pacific und der amerikanischen Grenze,
kann sich Vancouver nicht endlos ausdehnen, wie das die großen Städte im
Osten tun. Diese Tatsache macht das Land wertvoll und ein Investment in
Immobilien kann auf Dauer nur wachsen. Vancouver hat schon seit vielen
Jahren strenge Regelungen für den Bau von Garagen. Alle Fahrzeuge müssen
soweit es geht unter der Erde untergebracht werden. Durch die somit
notwendigen Tiefgaragen verteuern sich die Baukosten für Immobilien. Dies
muß man beachten, wenn man Preise mit denen in anderen Provinzen
vergleichen will.
Da die Pacific Küste das einzige Gebiet Canadas ist, welches sehr mildes
Klima aufweist, ist es ein besonderer Anziehungspunkt für viele Einwohner
anderer Prozinzen, insbesondere für Rentner. Zusammen mit Immigranten aus
aller Welt hat B.C. einen jährlichen Zuwachs von etwa 40,000 bis 60,000
Einwohnern.
Neben dem angenehmen Klima bietet die Westküste unendliche
Sportmöglichkeiten. Mit all den vorgelagerten Inseln, ist hier ein Paradies
für alle Wassersportler. Drei verschiedene Berge direkt in Vancouver bieten
gute Abfahrten für Skiläufer, sogar mit Pisten Beleuchtung für die
Abendstunden. Eine große Auswahl von Golfplätzen können beinahe das ganze
Jahr benutzt werden. Herrliche Parks, oft mit Sportanlagen, stehen
kostenlos zur Verfügung. Das bekannte Skigebiet am Whistler und Blackcomb
Mountain ist nur einundeinehalbe Autostunde entfernt und viele große
Naturparks bieten Berge, Seen und Flüsse für die Freizeitgestaltung in
nächster Umgebung.
Die Mehrzahl der Einwohner von B.C. sind irgendwann aus Europa gekommen
und als deutscher Besucher fühlt man sich schnell 'wie zu Hause'. Man
findet Geschäfte und Restaurants mit vertrautem Angebot und auch
deutschsprechende Rechtsanwälte und Steuerberater. Und sicher auch viele
neue Freunde. Aber auch der Einfluß aller anderen Immigranten aus vielen
anderen Ländern der Welt, macht Vancouver so international und interessant.
Die schöne Natur und das angenehme Klima wirken sich auch auf die
Immobilien aus. Es gibt wenig Probleme mit leerstehenden Wohnungen.
Gebäude, die gut geführt sind, haben of Wartelisten. Wohnungen gibt es in
Hochhäusern und in Gebäuden mit drei Etagen. Letztere sind hier sehr
beliebt, meißt in Holzbauweise erstellt und mit einer Tiefgarage darunter.
Bei Immobilien, die Wohnungen enthalten, muß man vom angegebenen
Mieteinkommen noch die Kosten absetzen. Diese werden vom Eigentümer
getragen. Es ist wichtig, daß man sich bei Interesse für solche Gebäude
genau mit diesen Kosten befaßt und einen erfahrenen Hausverwalter zu Rate
zieht. Bei gut verwalteten Wohnungen betragen die Kosten rund 40% von den
Bruttoeinnahmen. In manchen Gebäuden zahlen die Mieter ihren eigenen
Stromverbrauch und somit sind die Kosten niedriger. Immobilien dieser Art
zeigen meist keinen oder nur einen kleinen Gewinn im ersten Jahr. Doch
können die Mieten jährlich etwas erhöht werden, da durch den Zuwachs der
Bevölkerung der Bedarf für Wohnungen bisher immer groß war. Nach 3 bis 5
Jahren hat das Objekt auf einmal wesentlich höhere Mieteinnahmen und kann
dann mit Gewinn verkauft werden. So muß ein Investor diesen Endgewinn mit
zu den jährlichen Netto Einnahmen rechnen, um ein ehrliches Bild zu
erhalten. Viele einheimische Investoren behalten ihre Immobilien, wenn sie
mit den Jahren gute Profite abwerfen und einen größeren Wert haben. Sie
belasten sie dann mit höheren Hypotheken und invetieren dies Geld wieder in
das nächste Objekt. Steuerlich kann man dies so planen, daß man immer
gewisse Abschreibungen gegen seine Mieteinnahmen hat und somit nicht soviel
Einkommensteuer entsteht.
Bei Wohnungen spielt die Lage eine enorme Rolle. In einer guten Lage wird
man meist ein gutes Gebäude finden, gute Mieter und gute Mieteinnahmen.
Verspricht jemand einen ganz besonders guten "Return auf ein
Investment', so ist oft ein Mangel daran zu finden. Natürlich gibt es
Notverkäufe, die dem widersprechen. Doch sind in Vancouver so viele
Investoren aus aller Welt, die täglich den Markt nach solchen Gelegenheiten
absuchen, daß solche Objekte oft innerhalb weniger Stunden verkauft sind.
Es ist für deutsche Investoren beinahe unmöglich so schnell zu handeln,
wenn nicht jemand sie hier an Ort und Stelle vertritt.
In den letzten Jahren wurden Wohngebäude fast nur noch als
Eigentumswohnungen gebaut. Manche dieser Objekte oder einzelne Wohnungen
wurden vermietet und werden somit auch als Investment angeboten. Da jede
Wohnung hierbei ein eigenes Grundbuch hat, sind die Grundsteuern sehr hoch.
Dazu kommen die Verwaltungskosten und Kosten für jede Neuvermietung. Solche
Objekte tragen sich meist nicht durch die Mieteinnahmen, sondern bringen
erst einen Profit durch den Wertzuwachs im Falle eines Verkaufs.
Zum Wohnungsmarkt gehören natürlich auch Einfamilienhäuser. Vancouver
bietet hier eine fast unübersehbare Auswahl. Neue Häuser werden hier von
Bauunternehmern gebaut und dann zum Verkauf angeboten. Man baut auf
'Spekulation' und so heißen diese Häuser auch 'Spek Homes'. Der Käufer kann
sich unter vielen das aussuchen, welches ihm am besten gefällt. Nur selten
wird erst ein Grundstück gekauft und nach eigenen Plänen ein Haus darauf
gebaut.
Vancouver hat Wohngegenden, die alle einen besonderen Lebensstil
erlauben. Im Gebiet des Flußtales des mächtigen Fraser Rivers, sieht es ein
wenig aus wie im Allgäu. Grüne Wiesen, flache bis leicht hügelige
Landschaft, ländliche Anwesen. Hier können Leute größere Grundstücke
erwerben und sich Pferde halten oder eine kleine Hobbyfarm führen.
In West und North Vancouver klettern die Wohngebiete and den steilen
bewaldeten Hängen des Küstengebirges immer höher und bieten einen
großartigen Blick über das Meer, den Hafen und die Stadt Vancouver. Hier gibt
es auch viele sehr begehrte am Wasser liegende Häuser mit eigenem Strand
oder Bootssteg. Im Gegensatz dazu bietet der Stadtteil Richmond flaches
Land und hier ist Radfahren sehr beliebt.
Selbst im Stadtkern von Vancouver ist das Wohngebiet des Westends ganz
naturverbunden. Direkt an der Englischen Bucht gelegen, können die Bewohner
der Hochhäuser im berühmten Stanley Park spazieren gehen oder am Strand
liegen. Alles ist vor der Türe. Einfamilienhäuser können ein gutes
Investment sein. Die Mieteinnahmen decken meist die Kosten und ein
Wertzuwachs ist in guten Lagen ziemlich sicher. In den letzten Jahren war
ein Wertzuwachs von rund 8% bis 15% pro Jahr vorhanden. Diese Angaben sind
je Wohngegend etwas verschieden und bei Interesse an einem solchen Investment
benötigt man gute Beratung. Es gibt auch Doppelhäuser und 'Mini'
Wohngebäude mit 4 bis 10 Wohnungen, die sich als erstes Investment eignen.
Nur kurz sollen auch die Immobilien erwähnt werden, die der Erholung
dienen und trotzdem sehr oft eine ausgezeichnete Geldanlage darstellen. Die
Umgebung von Vancouver bietet hier alles, was das Herz begehren kann und
das immer noch zu erschwinglichen Preisen. Grundstücke an einsamen Seen,
Flüssen, dem Ozean oder im Gebirge, auf dem Land oder im Wald gibt es in allen
Größen mit und ohne Bebauung. Im Whistler und Blackcomb Skigebiet haben
sich Immobilien in den letzten Jahren im Wert mehrmals verdoppelt.
Für den Investor, der Einkommen sucht, gibt es eine Vielzahl von
'commercial' Immobilien. Das kann ein Laden an einer Straßenecke sein,
mehrere Läden in einem Geschäftshaus oder auch ein ganzes Einkaufszentrum.
Auch Bürogebäude mit und ohne Läden im Erdgeschoß gehören hierzu und
industriell genutzte Gebäude. Letztere gibt es in einer besonderen
Vielfalt, die man von Deutschland her nicht so gewohnt ist. Da sind einmal
die einfachen Lagerhäuser, meißt in der Nähe der Autobahnen oder dem
Flughafen. Dann gibt es solche Gebäude auch mit Handwerkern als Mieter, die
Möbel, Werkzeuge, Lampen, Plastikartikel und anderes herstellen. Manche
dieser Gebäude sind dann wieder in besonders guten Lagen und haben oft
Verkaufsräume dabei, zum Beispiel für Teppiche, Küchen, Farben und Tapeten.
Mieter sind hier Großhandelsfirmen, aber oft sind die Grenzen zum
Einzelhandel verwischt. (Vergleichbar mit IKEA Lagerhäusern)
Die kommerziellen Objekte zeigen meist etwa 7% bis 9% Return auf den
Kaufpreis. Auch hier ist wieder die Lage sehr wichtig auch auch der Inhalt
der Pachtverträge. Meist haben die Verträge eine Laufzeit von 3, 5 oder
sogar 10 Jahren und es ist wichtig, ob und wann die Mieten erhöht werden
können. Da auch hier der Kaufpreis über die Mieteinnahmen errechnet wird,
hängt der Wert des Objekts oft sehr davon ab, wie die Pachtverträge
formuliert sind und ob die entsprechenden Mieter genug verdienen, um mehr
Miete zahlen zu können. Bei allen kommerziellen Gebäuden zahlen die Mieter
alle Kosten. Bei Bürogebäuden findet man öfter 'gemischte' Verträge, netto
und brutto. Bei Kaufinteresse sollte man immer einen Anwalt alle
Pachtverträge prüfen lassen.
Einkaufszentren gibt es hier viel mehr als in Deutschland. Oft sind
diese Zentren so gestaltet, daß zwischen den Läden auch Restaurants und
Theater oder Sportanlagen vorhanden sind, um mehr Käufer zu den Zentren zu
bringen. Da auch an Wochenenden die Läden offen sind, bieten die Zentren
etwas für die ganze Familie. Ein Zentrum in guter Lage kann ein sehr gutes
Investment sein. Hier muß man aber unbedingt bei der Stadt die zukünftige
Planung einsehen, damit man feststellen kann, ob ein weiteres Zentrum in
unmittelbarer Nähe geplant ist. Allzu oft nimmt solch ein neues und
moderneres Zentrum nicht nur die Kunden sondern auch die Mieter weg. Bei
Einkaufszentren ist oft zusätzlich zu den Mieteinnahmen eine
Umsatzbeteiligung an den Geschäften zu finden.
Außer diesen 'fertigen' Investments gibt es auch noch die Möglichkeit
sich ein Objekt selbst zu bauen. Land gibt es immer und in allen Lagen und
für die verschiedensten Zwecke. Der Mehraufwand an Zeit und Arbeit wird
meist mit extra Gewinnen belohnt. Als deutscher Investor hier selbst zu
bauen erfordert viel Lernen und Umlernen, selbst für die, die aus dem
Baufach kommen. Gute Beratung ist hier noch wichtiger als beim Kauf einer
fertigen Immobilie.
Die Abwicklung eines Immobilien Kaufs ist relativ einfach in Canada. Man
macht ein Angebot meist durch einen Makler. Für einfache Transaktionen gibt
es sogar vorgedruckte Formulare, die man nur ausfüllen braucht. Darin sind
die wichtigen Punkte enthalten, wie Kaufpreis, Hypotheken, deren Zinsen und
Termine. Besonderheiten des Objekts oder der Mietverträge, der geplanten
Zahlungsweise und die Daten des Vertragsabschlusses und der Übernahme des
Objekts. Auch die Maklergebühr wird schon hier festgelegt. Sie wird vom
Verkäufer getragen. Dem Angebot legt man einen Scheck bei, je nach Größe
des Objektes. Für einen Vertrag im Wert von rund 1 Million können dies
$20,000 bis $50,000 sein. Dies bedeutet, daß man ernsthaftes Interesse hat.
Die Summe verbleibt meist auf dem Treuhand Konto des Maklers oder
Rechtsanwalts und wird am Ende verrechnet. Ein solches Angebot macht man
meist unter der "Bedingung', daß man bis zu einem bestimmten Datum
alle für das Objekt wichtigen Dinge überprüfen kann, oder daß ein
Rechtsanwalt alle Verträge einsieht und man die nötige Finanzierung
sichert. Wird das Angebot dem Verkäufer vorgelegt, macht dieser Änderungen
entsprechend seinen Vorstellungen und gibt das Angebot wieder an den Käufer
zurück. Dies kann widerholt werden, bis beide Parteien eine Einigung
erzielt haben. Danach ist das Angebot ein Kaufvertrag und ein Rechtsanwalt
übernimmt den Abschluss und Eintragung in das Grundbuch. Für größere
Objekte werden die Angebote von einem Rechtsanwalt erarbeitet und können
recht umfangreich sein.
Sobald ein Ausländer Grundbesitz in Canada hat, sollte er auch bei
seinem Notar ein canadisches Testament hinterlegen, da die deutschen
Erbscheine in Canada nur mit Problemen und Zeitverlust anerkannt werden.
Ist kein anerkannter Erbschein vorhanden, kann der Staat dem Gesetz nach
Objekte zu Bargeld verwandeln und dieses an die Erben im Ausland
aushändigen. Ein solcher Verkauf ist aber sicher nicht im Interesse des
Eigentümers.
Auch ein guter Steuerberater ist dann zu empfehlen. Das Finanzamt hier
verlangt von allen Ausländern eine Withholding Tax von rund 25%, die von
allen Netto Einnahmen vor Übergabe an den Investor zurückgehalten wird.
Erst am Jahresende kann man über die Einkommen Steuererklärungen die zuviel
bezahlten Gelder wieder zurück erhalten. Die Einkommen Steuererklärungen
werden hier jeden 1. April für das zuvor vollendete Jahr verlangt. Für
Ausländer kann der Steuerberater einen Aufschub bis zum 1. Juni erbitten.
British Columbia hat eine Grunderwerbssteuer, welche 1% von den ersten
$200,000 der Erwerbskosten und 2% von allen Beträgen darüber beträgt. Diese
ist beim Kaufabschluß fällig. Beim Verkauf einer Immobilie wird eine
Kapitalzuwachs Steuer fällig, die bis zu 30% betragen kann. Vom Gewinn
zwischen Kauf- und Verkaufspreis wird hierbei 50% des gewinns dem Einkommen
des Eigentümers zugerechnet und ist einkommensteuerpflichtig. Diese Steuer
fällt auch an, wenn Immobilien auf Kinder übertragen werden. Auch werden
Steuern auf bestimmte Teile der vorgenommenen Abschreibungen beim Verkauf
fällig. Vor einem Verkauf ist es daher gut mit einem Steuerberater die
anfallenden Steuern berechnen zu lassen.
Dies soll nur eine sehr weitläufige Übersicht über Vancouver Immobilien
darstellen. Bei Interesse an den verschiedenen Arten von Investments stehen
neueste Markttendenzen und detailierte Informationen zur Verfügung.
MARNET REAL ESTATE SERVICES LTD.
NORTH VANCOUVER, AUGUST 2002
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Der folgende Artikel ist aus dem Canadian German Trade Magazine der
Canadian German Chamber of Industry and Commerce Inc.,
Toronto, Montreal, Vancouver
Geschrieben von Petra Schmidt
Britisch Kolumbien
Einwohner: 4,108,031 (etwa 12% der Bevölkerung Kanadas)
Größe: 947,800 qkm
Bevölkerungsdichte: 4,1 pro qkm (in Deutschland sind es 230 pro qkm
Spachen:
Englisch 82,1 %
Französisch 1,8 %
Andere 16,3 %
Hauptstadt: Victoria (318,000 Einwohner)
Bruttoinlandsprodukt: Mit etwas mehr als 12% Anteil an der Bevölkerung
Kanadas trägt diese Provinz zu 12% des kanadischen Bruttosozialproduktes
bei. Britisch Kolumiens BIP lag bei 130,396 (in Tausend, 2002) und konnte
damit einen Anstieg von 2,2% vorweisen. Die Wirtschaft in dieser Provinz
wuchs 2001 um nur 0,9% nachdem sie um 3,9% in 2000 gewachsen war.
Wichtigste Produktionszweige: Forstwirtschaft, Tourismus, Filmindustrie,
Minenwesen, Landwirtschaft und Fischerei. Im Jahr 2000 wurden 41,9% der
Holzindustrie (lumber and softwood) exportiert und mit dem Export von Holz
und Zellstoff ein Gewinn von $16,307,000 erzielt.
Filmindustrie: Ausländische (hauptsächlich US) Firmen produzierten Kinofilme
für mehr als $12,6 Millionen in dieser Provinz (2000). Die Prozinz B.C.
selbst filmte Episoden bekannter Serien local für rund $6,5 Millionen.
Auch die weiterverarbeitende Industrie und Telekommunikation sind extrem
wichtig für die Region, und es befinden sich einige führende Softwarefirmen
in Vancouver und Umgebung.
Veränderungsraten in den Branchen: Der Hightechsektor,
Telekommunikation, pharmazeutische Industrie und Biotechnologie, Computer-
und die elektronische Industrie werden zunehmend wichtiger für die Provinz.
Im Jahr 2001 waren etwa 62,000 Personen in diesen Bereichen angestellt. Das
Bruttosozialprodukt dieser Bereiche zusammengezählt war bereits im Jahr
zuvor um 16,5% gewachsen: Es hatte einen Gewinn von $3,7 Millionen erzielt
(2000).
Preise und Löhne:
Lebenshaltungskosten: Innerhalb eines Jahres stieg der
Konsumerpreisindex um 2,3% (April 2001 bis April 2002). Der Gesamtgewinn
der Provinz lag bei $82,872 Millionen (2001).
Erzeugerpreise: Britisch Kolumbiens Wirtschaft basiert auf seinen Bodenschätzen
und natürlichen Resourcen. Die großen Wälder (die 56% der Provinz bedecken)
sind gewinnträchtig: Papier- und Bauindustrie (u.a. Holzhäuser, Holzziegel)
sind abhängig von diesem Industriezweig. Momentan liegt dieser wichtige
Sektor aufgrund von Unstimmigkeiten mit den USA in bezug auf
"Softwood" jedoch leider so gut wie brach. Ein anderes wichtiges
Element für B.C.'s Wirtschaft ist die Filmindustrie. In "North
Hollywood" locken die kanadischen Dollar sowie Steuervergünstigungen
zahlreiche US-Firmen zum Produzieren von TV-Serien und Kinofilmen.
Löhne und Lohnsteigerungen: Der Wochenlohn betrug in dieser Provinz im
Durchschnitt in allen Bereichen $660,94 (April 2002), d. h. 2,8% mehr als
in 2001.
Erwartungen für die Zukunft
Das lokale Büro für Statistik prognostiziert einen Aufschwung für die
Wirtschaft Britisch Kolumbiens: Zwischen 1999 und 2008 wird erwartet, daß
sie um 25% steigt. Der generelle Waren/Produktionsbereich wird nicht so
stark ansteigen wie der umfassende Servicebereich, welcher um 26%
vergrößert werden wird. Auch die kontinuierlich produktionsfreudige
Filmindustrie wird weiterhin zu B.C.'s Wirtschaft beitragen. Im Jahre 2008
wird das Bruttosozialprodukt der Provinz laut Annahme von B.C. Statistics
bei $28,3 Milliarden liegen.
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